房屋評(píng)估是拆遷過(guò)程中極為重要的一環(huán)，許多被拆遷人在遇到房屋評(píng)估的時(shí)候，由于不知道如何應(yīng)對(duì)、也不知道自己有哪些權(quán)利，很容易在此過(guò)程中吃虧。接下來(lái)深美林評(píng)估公司為您講解：

評(píng)估機(jī)構(gòu)

（1）資質(zhì)。法律規(guī)定的可以在拆遷中對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

（2）選定方式。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被拆遷人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

現(xiàn)實(shí)很多案例，有的當(dāng)事人的房屋拆遷時(shí)，根本就沒(méi)有收到任何關(guān)于協(xié)商選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知，甚至是評(píng)估機(jī)構(gòu)上門進(jìn)行房屋評(píng)估時(shí)才知道有評(píng)估這一回事，且評(píng)估過(guò)程中評(píng)估機(jī)構(gòu)做出的評(píng)估報(bào)告明顯偏向于拆遷方。

如果是遇到了這種情況，則此過(guò)程可能涉嫌違法，被拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)反映，以免耽誤維權(quán)時(shí)機(jī)。

評(píng)估方法

（1）評(píng)估方法。估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法等。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。并且，被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素，應(yīng)當(dāng)納入評(píng)估的考慮范圍。

（2）評(píng)估時(shí)點(diǎn)。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條的規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

所謂評(píng)估時(shí)點(diǎn)，就是指運(yùn)用比較法等方法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，由于交易價(jià)值的成交時(shí)期不同，需要將這些交易價(jià)格的成交日期統(tǒng)一修正于某一時(shí)間點(diǎn)上，這個(gè)統(tǒng)一的時(shí)間點(diǎn)便是評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

大家都知道，我國(guó)目前房?jī)r(jià)的變動(dòng)速度是很快的，房屋價(jià)值作為評(píng)估過(guò)程中最為重要的一部分，評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定就顯得尤為重要。無(wú)論是《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，還是《國(guó)有土地上房屋評(píng)估辦法》，對(duì)此都有明確規(guī)定，那就是房屋征收的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)如果沒(méi)有依照此規(guī)定，而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果中房屋價(jià)值的結(jié)果過(guò)低、侵犯被拆遷人利益的，被拆遷人要及時(shí)提出異議，通過(guò)復(fù)核評(píng)估等程序及時(shí)提出自己的主張。

（3）實(shí)地測(cè)量。對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)實(shí)地的勘察測(cè)量，調(diào)查被征收房屋的狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。畢竟，評(píng)估結(jié)果不是憑空想象就能產(chǎn)生的，不經(jīng)過(guò)對(duì)房屋的實(shí)地考察，難以保證評(píng)估的客觀性和公正性。

評(píng)估報(bào)告

（1）評(píng)估報(bào)告的公示。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

根據(jù)法律規(guī)定，在最終的評(píng)估報(bào)告做出前，拆遷方是應(yīng)當(dāng)將初步的分戶評(píng)估結(jié)果公示的，被拆遷人可以在公示期間指出其中的錯(cuò)誤，確有錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)更正。因此，如果拆遷方?jīng)]經(jīng)過(guò)公式這一步驟，則可能涉嫌程序違法。

（2）簽名、公章。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。如果沒(méi)有簽名就是不合法的，我們可以根據(jù)簽名去查詢?cè)u(píng)估人員是否具有相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)，必要時(shí)追究相應(yīng)主體的責(zé)任。

（3）形式、內(nèi)容。估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，并有法定的內(nèi)容要求，應(yīng)該包括封面、致估價(jià)委托人的函、目錄、估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。

（4）對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，被拆遷人有權(quán)對(duì)評(píng)估結(jié)果提出異議。被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問(wèn)題。

原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

被拆遷人對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。若是對(duì)鑒定結(jié)果仍有異議，則可以依法提出行政復(fù)議或行政訴訟。

深美林房地產(chǎn)評(píng)估公司提醒廣大拆遷戶，在房屋評(píng)估過(guò)程中，一定要熟知本文所列出的幾大關(guān)鍵事項(xiàng)，千萬(wàn)不要因?yàn)閾?dān)心評(píng)估不合理，直接將評(píng)估人員拒之門外或者因?yàn)橛X(jué)得評(píng)估價(jià)值太低，直接將評(píng)估報(bào)告撕毀，以上做法對(duì)于獲取合理補(bǔ)償于事無(wú)補(bǔ)。